[摘要] 如今，一线城市及周边城市房价上涨，金融杠杆及炒房投机现象将会为楼市埋下泡沫隐患，三明等三四线城市去库存任务艰巨，借城镇化去可行之路。
5月8日，《人民日报》头版文章《开局首季问大势》指出，“高杠杆是‘原罪’，是金融高风险的源头……房子是给人住的，这个定位不能偏离，通过成这话‘去库存’，而不是通过加杠杆‘去库存‘”。如今，一线城市及周边城市房价上涨，金融杠杆及炒房投机现象将会为楼市埋下泡沫隐患，三明等三四线城市去库存任务艰巨，借城镇化去可行之路。
三明等城市去库存任务艰巨 城镇化是可行之路
借城镇化推动去库存
据统计，2015年我国商品房待售面积7.2亿平方米，如果再加上施工面积，按照2015年销售速度，去库存可能还需要相对较长的周期。
值得注意的是，房地产的发展与去库存的政策同时产生了泡沫积累与泡沫破裂的双向失调风险，在去库存中要保持房价的平稳性，并通过政策方式促进房屋库存消化、降低杠杆率，才能避免行业风险向金融体系传导而爆发经济危机。
然而，目前我国房地产行业杠杆率已偏高，无论是开发商还是购房人，均与银行信贷密切相关，过低的利率和信贷膨胀扭曲了资源配置。
宋清辉说，许多机构想追逐暴利但更希望自己的资金安全，在无法判断市场前景好坏的前提下，会利用投资者尤其是投机人士的心理，通过提供贷款获得客观且安全的利润。比如先在去年股市暴涨期间广泛参与配资，又在楼市暴涨之际加升购房杠杆。
对此，卢文曦认为，一旦政策从紧，市场投机部分的交易量就会被挤出市场，因此交易量缺少一块是必然结果，需要其他后续力量来“补足”，而城镇化则是动力之一。
尽管城镇化看似是一个漫长的过程，对当前的地产库存量或只有杯水车薪的作用，但市场有观点认为，城镇化去库存仍有多种手段，即使是租房也是城镇化去库存的手段之一。
“如果房子空置，哪怕是卖掉的，也是一种库存，一旦有波动，也是不稳定因素。”卢文曦认为，租客也是潜在的购买力，所以从这点来看，租房也是去库存。
此外，清晖智库相关资料显示，个别地方甚至出现了买一送一的情况，即凡在一线城市购买了一套新房，就可获赠一套三四线城市的新房以实现去库存。
宋清辉表示，“精明的开发商永远是不会做亏本生意的，只要将三四线城市房子的价格加在一线城市的房子上，他们就能够收回成本了，毕竟在一线城市再高的价格也不愁卖。”
作为给房地产需求端加杠杆的“主力”，商业银行在本轮楼市上涨中并没有“被冲昏头脑”，三明等三四线城市的房地产开发贷依旧偏紧。
“上海深圳这些一线城市楼市坚挺，但大多数三四线城市还在苦苦去库存。我们这两年对开发贷都很谨慎，今年到现在还没有放出一笔开发贷。”张艳是一家性银行江苏某三线城市分行负责人，她说，不仅仅是她所在的银行，当地绝大多数银行都是一样。
张艳表示，目前的主要任务还是去库存，银行在三明等三四线城市的开发贷政策中短期来看不会放松。“地方政府、银行和开发商都在研究如何消化库存，根本无心投放新的开发贷。”
一些中小开发商更是直言“不要钱”。在海南三亚，一家民营开发商的负责人坦言，“现在银行给我们贷款都不敢要了，不敢拿地，还要贷款做什么？我们现在需要的是盘活存量、盘活资金。”
业内人士认为，目前三四线城市存销比虽下降但仍然较高，去库存任务艰巨。各地政府和开发商应避免再度进入“销售—拿地—建房—增加库存”的循环。监测的重点城市中，4月存量较去年末除南昌、深圳小幅增加外，其他城市均有减少，杭州库存降幅接近七成。从消化周期来看，4月重点城市的库存消化周期超过一年的仅有青岛、莆田、舟山、呼和浩特等。南京、苏州、合肥依然保持在2至3个月，供求矛盾问题短期内尚难化解。
根据监测的35个城市数据，截至2016年3月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2493万、17728万和4257万平方米，环比增幅分别为-5.6%、-0.9%和0.0%，同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。其中，三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米，新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大，去库存任务依然艰巨。
（三明房天下）
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